新加坡金管局放行 REITs 链上交易 散户投资门槛大幅降低​

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2025 年 9 月，新加坡金融管理局（MAS）正式发布监管框架，批准房地产投资信托基金（REITs）直接开展链上交易，并明确向零售投资者开放，标志着新加坡在资产代币化领域迈出关键一步，进一步巩固其全球数字金融枢纽地位。​

此次政策突破直指传统 REITs 市场痛点。此前新加坡交易所上市的 41 只 REITs 虽总市值已突破 890 亿新元，但普遍存在投资门槛高、交易效率低等问题 —— 传统 REITs 最小认购额常达数万元，且结算周期需 T+3 以上。新框架下，REITs 可通过区块链技术分割为小额数字份额，星展银行试点项目已将投资门槛从 5 万元降至 100 美元，实现 “千元级参与高端地产投资” 的突破。​

技术架构与合规体系的双重保障成为政策落地关键。获批项目需采用 “合规托管 + 智能合约” 双架构：底层房地产资产由持牌机构托管，权属信息通过 Chainalysis 等平台完成链上存证；智能合约自动执行租金分红、份额转让等操作，将结算周期从 3 天压缩至分钟级。同时，该框架接入 MAS “守护者计划” 沙盒，内置 KYC/AML 模块，既满足监管要求，又通过零知识证明技术保护投资者隐私。​

市场生态已提前布局响应。东南亚最大物流地产商 SGX 早于 2024 年完成仓储资产代币化试点，融资周期从 6 个月缩短至 2 周；凯德综合商业信托正推进旗下写字楼资产上链，其 4.8% 的租金调整率对散户吸引力显著。交易渠道方面，项目可通过 Polkadot 协议对接主流交易所，投资者还能将 REITs 代币质押至 DeFi 协议获取年化 8%-15% 的额外收益。​

政策红利与市场潜力形成共振。新加坡的税收优势进一步放大吸引力 —— 代币化资产收益免征资本利得税，企业综合税负低至 13.5%。业内测算，此举有望使新加坡 REITs 市场散户参与率从当前的 12% 提升至 30% 以上。波士顿咨询集团数据显示，到 2030 年全球代币化资产市场规模将达 16 万亿美元，新加坡凭借先发优势有望抢占核心份额。​

MAS 相关负责人强调，此次开放是 “监管适配创新” 的体现，下一步将推动绿色 REITs 代币化试点。市场消息显示，首批 3 只链上 REITs 已进入备案流程，涵盖商业地产、物流园区等品类，预计 11 月正式上线交易。​